【基本案情】
1991年屈某將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價(jià)格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產(chǎn)交易部門辦理了過戶手續(xù)。同年8月聞某取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。屈某稱對(duì)相關(guān)政策法規(guī)不了解才形成買賣關(guān)系，現(xiàn)了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該買賣合同不符合相關(guān)法律規(guī)定，于是要求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復(fù)原狀并返還。
通州法院經(jīng)審理認(rèn)為：公民、法人的合法民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且雙方已辦理過戶手續(xù)，聞某已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書。故駁回屈某的訴訟請(qǐng)求。
【法院判決】
一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級(jí)人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【法官/律師點(diǎn)評(píng)】
隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握?！段餀?quán)法》草案中曾對(duì)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭(zhēng)議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。
從目前訴爭(zhēng)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映的情況來看，對(duì)于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有的經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門確認(rèn)，有的經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)，有的是當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進(jìn)行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協(xié)議。由此可見，整體上農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓處于一種無序的狀態(tài)，而且對(duì)于鄉(xiāng)村兩級(jí)的確認(rèn)行為的效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人之間對(duì)此也存在非常大的分歧。
農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。
在2006年9月14日北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要中，關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題作出了說明，即農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。2006年會(huì)議紀(jì)要重申了2004年會(huì)議紀(jì)要中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持，同時(shí)指出雖然買賣合同以認(rèn)定無效為原則，但考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力。例如：
1、出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征用已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
2、城市居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
3、買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。
4、買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的，可以認(rèn)定家庭共同購房，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
5、1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，出賣人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不予支持。
6、對(duì)同一房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓的效力的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷。
同時(shí)，2006年會(huì)議紀(jì)要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
處理涉及農(nóng)民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)，國(guó)家法律法規(guī)調(diào)整，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化，兩者在實(shí)踐中總會(huì)出現(xiàn)銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，也要認(rèn)識(shí)到此類案件的復(fù)雜性，妥善解決相關(guān)利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會(huì)效果，以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于穩(wěn)定現(xiàn)有居住關(guān)系、有利于引導(dǎo)當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，保護(hù)當(dāng)事人的善意信賴和制約農(nóng)民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長(zhǎng)時(shí)間，土地升值、拆遷或翻建擴(kuò)建房屋等因素都應(yīng)當(dāng)在審判的時(shí)候進(jìn)行考量。
本案中，屈某于多年前將自己位于北京市通州區(qū)新建村通惠河南處的房屋及院落一套以在當(dāng)時(shí)來說合理的價(jià)格賣于韓某、聞某夫婦，且雙方已經(jīng)到房地產(chǎn)交易部門辦理了過戶手續(xù)，聞某也取得了該屋的產(chǎn)權(quán)登記證書。雖韓某、聞某均系居民戶口，與屈某并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是該情形屬于前文提到的“城市居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并取得合法權(quán)屬證書的”情況。因此，認(rèn)定原告屈某與聞某、韓某的房屋買賣系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)駁回原告屈某的訴訟請(qǐng)求。
