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土地抵押后，新增建筑物是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)

提問(wèn)者:liangsw  |   提問(wèn)時(shí)間:2017-11-29 15:08:04  |  問(wèn)題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí) 


問(wèn)題描述：

甲公司向乙銀行貸款1000萬(wàn)元，甲公司以自己所擁有的30畝國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，雙方訂立了抵押合同并辦理了抵押登記，后甲公司在此土地上新建寫(xiě)字樓一幢。后來(lái)，甲公司未能償還債務(wù)，乙銀行訴至法院，請(qǐng)求法院一并拍賣(mài)該土地使用權(quán)及地上所建寫(xiě)字樓，并就所有價(jià)款首先受償。乙銀行的請(qǐng)求可否成立？


  • 最佳答案 (1) 回答者:lsw181 | 回答時(shí)間2018-07-27 10:48:19

    本案主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：一是甲公司后修建的寫(xiě)字樓是否屬于抵押財(cái)產(chǎn)；二是如果新建的寫(xiě)字樓不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，乙銀行應(yīng)當(dāng)如何實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。
    一、土地抵押之后，地上新建的建筑物不屬于抵押物
    一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)實(shí)行的是“地隨房走”或“房隨地走”的房地一體的抵押制度。
    《物權(quán)法》第182條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?
    但是，《物權(quán)法》第200條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”《城市房地產(chǎn)管理法》第52條也有同樣的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”
    因此，本案中，甲公司與乙銀行簽訂抵押合同在先，修建新寫(xiě)字樓在后，根據(jù)上述法律規(guī)定，該寫(xiě)字樓不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
    二、乙銀行可以申請(qǐng)法院將建筑物與土地使用權(quán)一并拍賣(mài)但只能就其中的土地價(jià)款優(yōu)先受償
    根據(jù)《物權(quán)法》第200條和《城市房地產(chǎn)管理法》第52條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不能作為抵押財(cái)產(chǎn)。這樣規(guī)定的主要原因是在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，其標(biāo)的物不包括新增的建筑物，從而抵押權(quán)的效力不能及于這部分新增建筑物。新增的建筑物雖然不屬于抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，但一旦抵押的土地上新增了建筑物，其建筑物和建筑物占用范圍內(nèi)的土地便不可分，即“房地一體”，債權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果將新增建筑物從拍賣(mài)的抵押土地使用權(quán)中抽離出來(lái)，使新增的建筑物所有權(quán)與建筑物所占用的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致，則這一新增的建筑物權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，如果新增的建筑物拆掉后再行使抵押權(quán)不僅會(huì)造成資源的浪費(fèi)，而且新增建筑物的權(quán)利人的權(quán)利更加得不到保障。因此法律規(guī)定對(duì)有新增建筑物的建設(shè)用地的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但對(duì)于拍賣(mài)新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人不得優(yōu)先受償，是遵循價(jià)值最大理論且有法律基礎(chǔ)的。
    綜上，乙銀行對(duì)該土地上的房屋不享有抵押權(quán)，但乙銀行行使自己的抵押權(quán)時(shí)，可以將房屋與土地一并拍賣(mài)，就拍賣(mài)獲得的價(jià)款分為兩部分，一部分為拍賣(mài)土地使用權(quán)的價(jià)款，另一部分為拍賣(mài)土地上新建的寫(xiě)字樓的價(jià)款。其中，乙銀行可以就拍賣(mài)土地使用權(quán)獲得的價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)，而不能就拍賣(mài)寫(xiě)字樓獲得的價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)。