-
-
致力打造專業(yè)的土地交易電子商務(wù)平臺
提問者:liangsw | 提問時間:2017-11-29 15:10:22 | 問題分類: 土地知識>專業(yè)知識
最佳答案 (0) 回答者:lsw181 | 回答時間2017-11-29 15:10:22
根據(jù)《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（以下簡稱《意見》），可以解答以上問題。
一、本例中的土地，除可按劃撥方式取得外，還可以出讓、租賃方式以及作價出資或者入股的方式取得
《意見》對完善公共服務(wù)項目用地政策提出了明確要求。根據(jù)黨的十八屆五中全會“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，推廣政府和社會資本合作模式”部署，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》相關(guān)規(guī)定，《意見》提出：對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應(yīng)、供熱設(shè)施等項目，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同舉辦企業(yè)投資建設(shè)。筆者認(rèn)為，這樣的規(guī)定主要基于以下考慮：一是促進社會投資。按目前規(guī)定，這些領(lǐng)域的項目用地基本以劃撥方式為主，因劃撥土地使用權(quán)利受限，社會資本進入這些領(lǐng)域進行企業(yè)化經(jīng)營，對獲得更大的土地使用權(quán)利有客觀需求。鼓勵以出讓、租賃方式及允許以作價出資或者入股方式配置土地，一方面縮小了劃撥用地的范圍，另一方面也使企業(yè)獲得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利，有利于企業(yè)市場化運營。二是增強政府土地資產(chǎn)撬動投資功能。通過優(yōu)化土地要素配置，以“政府出地、社會資本出資”的方式逐步推進政府與社會合作模式發(fā)展，創(chuàng)新公共服務(wù)供給機制，著力培育發(fā)展新動力。
二、對于此類公共服務(wù)項目用地，專門制定公共服務(wù)項目基準(zhǔn)地價，依法評估并合理確定出讓底價
政府以劃撥方式向企業(yè)提供土地，并非完全無償供應(yīng)，企業(yè)依法須向政府繳納土地補償、安置等相關(guān)費用，因不同用地征收、拆遷安置成本不一，有的劃撥用地費用可能高于其他用途土地的出讓價款。為鼓勵社會資本積極參與公共服務(wù)項目投資，更多選擇有償方式使用土地， 《意見》提出，對實行有償供應(yīng)的，市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價等，制定公共服務(wù)項目基準(zhǔn)地價，依法評估并合理確定出讓底價。因基準(zhǔn)地價中的土地取得成本屬區(qū)域平均成本，與區(qū)域平均劃撥用地成本相當(dāng)。這一制度安排可使企業(yè)在基本保持原有用地成本的前提下，通過有償使用，轉(zhuǎn)換權(quán)利類型，獲得更多開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的權(quán)利。
同時，《意見》支持政府以作價出資或者入股方式向企業(yè)提供土地，由此，對政府與社會資本合作投資的項目，社會資本將不用承擔(dān)用地成本。按此思路設(shè)計的公共服務(wù)項目用地有償使用制度，企業(yè)取得土地的成本在與劃撥成本相當(dāng)?shù)那疤嵯拢@得出讓土地的權(quán)利。政府則獲得在一定年期后將土地使用權(quán)收回的權(quán)利，土地供需雙方都將通過改革獲得紅利。
當(dāng)然，《意見》的規(guī)定只是明確了方向，各項政策的落地還有賴于各地制定的具體措施。
