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毛地出讓存在的問題

提問者:0513  |   提問時間:2014-09-15 11:59:33  |  問題分類: 土地知識>專業(yè)知識 


問題描述：

具體有什么問題


  • 最佳答案 (0) 回答者:weihz | 回答時間2014-09-15 12:00:49

    1、毛地出讓的實質(zhì)是，將依法應(yīng)由政府負(fù)責(zé)拆遷工作推給了開發(fā)商——因為“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起，對開發(fā)商而言，在地價一定的情況下，壓低遷補償就等于多獲利，因此補償不公，甚至野蠻拆遷，造成社會沖突，影響社會穩(wěn)定。
    2、而對開發(fā)者而言，也存在法律權(quán)利方面的風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險，物權(quán)角度看待“毛地出讓”過程中存在的風(fēng)險：就物權(quán)角度看“毛地出讓”過程中存在的風(fēng)險，《物權(quán)法》第139條明確規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。”這條在《土地管理法》中也有所體現(xiàn)，其第八條內(nèi)容為在依法改變土地所有權(quán)和使用權(quán)時必須進(jìn)行變更登記。顯然，土地使用權(quán)中標(biāo)人自地塊中標(biāo)到土地使用權(quán)中標(biāo)人獲得新的《國有土地使用證》之前的這一過程中始終處于較為尷尬的法律地位。雖然可獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》，但作為建設(shè)單位和拆遷人，其“拆遷”行為是屬行政行為性質(zhì)還是民事行為性質(zhì)難以界定，若屬一種行政行為。僅憑《房屋拆遷許可證》尚不能理解為政府對土地使用權(quán)中標(biāo)人進(jìn)行的行政授權(quán)，也與行政委托的相關(guān)法律法規(guī)不符。如果單純理解為是一種民事行為，理論上土地使用權(quán)中標(biāo)人未必就是土地使用權(quán)的最終權(quán)屬人，或者說實施拆遷人并非必然為最終土地使用權(quán)人，那么其對土地現(xiàn)有使用權(quán)人權(quán)利的收回顯然缺乏民事法律依據(jù)。事實上，這里土地使用權(quán)中標(biāo)人所獲得的《房屋拆遷許可證》從權(quán)利角度看顯然存在瑕疵，因此開發(fā)企業(yè)存在著法律權(quán)利上的風(fēng)險。
    就開發(fā)商經(jīng)濟利益的保障性而言，土地使用權(quán)中標(biāo)人雖然獲得建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋拆遷許可證》，即便已經(jīng)簽署了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，其享有的“國有土地使用權(quán)”仍然屬于一種“期權(quán)”。由于擔(dān)心同一宗土地上存在兩種相同的土地時用權(quán)，為規(guī)避該問題，“毛地出讓”中的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中一般都設(shè)置合同生效條款，即 “本合同自拆遷安置補償完畢之日起生效”。“毛地出讓”這種情形下，土地使用權(quán)中標(biāo)人在政府書面”形式”上交付土地后，為推進(jìn)項目拆遷而先期投入大量資金，也將面臨著風(fēng)險。如地塊拆遷工作進(jìn)行完畢后，不能如期取得《國有土地使用證》，那么土地使用權(quán)中標(biāo)人對先期所投入的房屋拆遷補償安置費用要求追回甚至賠償其他經(jīng)濟損失的訴訟所應(yīng)依托合同效力便處于待定或不清晰之中，從而使開發(fā)企業(yè)冒較大經(jīng)濟風(fēng)險。