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提問者:sxl2010 | 提問時(shí)間:2014-09-22 11:38:44 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:linqing | 回答時(shí)間2014-09-22 11:44:54
《物權(quán)法》以18個(gè)條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，為將來不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定，提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
此條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國(guó)民法有以下幾種不同的立法例：一是登記對(duì)抗主義。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必須程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對(duì)抗第三人。日本國(guó)采此立法例。二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國(guó)、瑞士采此立法例。三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請(qǐng)所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。澳大利亞采取此種做法。四是登記公示主義。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。也就是說買賣合同有效成立，標(biāo)的物所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移，無需登記和交付。如法國(guó)的立法模式，這種立法模式不承認(rèn)物權(quán)行為。本條取向第二種模式。
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性規(guī)定。《物權(quán)法》雖以法律形式規(guī)定我國(guó)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但未作具體規(guī)定。真正完成統(tǒng)一登記制的使命交給了未來的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。
第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證書、合同書、法院判決或者征收決定以及標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)位置、面積等的其他必要材料。
本條規(guī)定申請(qǐng)登記的材料。
第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提交的必要材料； （二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人； （三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況需要查看的，申請(qǐng)人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
本條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。目前各國(guó)登記機(jī)關(guān)所采取的審查制度大致可以分為兩種，一為實(shí)質(zhì)審查主義，一為形式審查主義。采形式審查主義的國(guó)家，對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記證上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵，則不予過問，這樣的公示不具有公信力。采實(shí)質(zhì)審查主義的國(guó)家的登記具有公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保護(hù)。實(shí)質(zhì)審查主義與形式審查主義的主要區(qū)別，在于就作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)原因——債權(quán)關(guān)系，登記機(jī)關(guān)有無審查權(quán)限。就本條來講，實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查主義，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記； （三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
本條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的禁止性義務(wù)。
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
本條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的臨界點(diǎn)。
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
本條關(guān)于物權(quán)與債權(quán)效力區(qū)分，區(qū)分了物權(quán)變動(dòng)和原因行為。
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
本條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理。
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致；記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
