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提問者:0023016 | 提問時間:2017-11-03 17:27:54 | 問題分類: 熱點專題>宅基地
最佳答案 (0) 回答者:0023115 | 回答時間2017-11-03 17:27:54
一、農(nóng)用地自身價值低一畝地租金多少錢？一畝地扣除各種成本能贏利多少？相信從事農(nóng)業(yè)的人大體都心里有數(shù)。土地收益情況直接決定了土地本身的價值。一畝地一年扣除成本毛利僅有幾百塊錢，直接決定了農(nóng)地評估的價值上限，撐死了不可能比這個數(shù)高，然后以后再打個對折，唉，少的可憐。在加上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍在現(xiàn)行的法律制度下，僅僅被局限在集體范圍內(nèi)，也在一定程度上壓低了農(nóng)地本身的價格。
二、當(dāng)個標(biāo)的過小，加大了銀行的管理成本銀行偏愛國企有目共睹，一筆貸款幾個億下去，一個銀行員工可以管理近百億的貸款。在農(nóng)村呢，以一份貸款5萬算（樂觀估計），需要20萬家農(nóng)戶才能達(dá)到百億規(guī)模。而一個銀行員工累死也跟蹤管理不了20萬農(nóng)戶。難道要銀行擴招10萬倍?這個成本誰都承受不起啊。
三、違約處置難度大
1、土地流轉(zhuǎn)市場不發(fā)達(dá)，農(nóng)戶違約銀行將土地變現(xiàn)成本高
2、一戶一宅的制度，且交易范圍局限在集體，使得宅基地找不到合適的買家
3、農(nóng)地承擔(dān)的社會保障功能并未完全消失，使得銀行不敢拿農(nóng)民的“吃飯地”隨意處置。（小心農(nóng)民跟他拼命）
四、農(nóng)村土地并不是合格的抵押品合格的抵押品要求：
1、要可以被處置（農(nóng)地承擔(dān)部分保障功能，不符合）
2、容易變現(xiàn)（農(nóng)地不符合，變現(xiàn)難度大）
3、抵押人失去抵押品得感覺到疼（農(nóng)地不符合，即使被抵押，還是農(nóng)民來耕種）
因此，除了政策性銀行，商業(yè)銀行對農(nóng)村土地抵押異常謹(jǐn)慎（只有錦上添花，哪有雪中送炭）。
